CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở

0
392
Giao dịch về nhà ở

Giao dịch về nhà ở là một loại giao dịch phổ biến, chiếm số lượng lớn trong thị trường bất động sản. Bài viết dưới đây, Không Gian Nhà Đẹp sẽ cung cấp cho Quý khách các vấn đề pháp lý cơ bản liên quan đến loại giao dịch này.

1. Căn cứ pháp lý điều chỉnh các giao dịch về nhà ở

  • Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 25/11/2014

2. Các hình thức giao dịch về nhà ở

Các giao dịch về nhà ở hiện nay rất đa dạng và phong phú. Theo quy định tại Điều 117 Luật Nhà ở, có các hình thức giao dịch về nhà ở như sau:

  • Mua bán nhà ở;
  • Cho thuê, cho thuê mua nhà ở;
  • Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại;
  • Tặng cho, đổi, thừa kế nhà ở;
  • Thế chấp, góp vốn nhà ở;
  • Cho mượn, chơ ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.

Giao dịch về nhà ở

3. Điều kiện tham gia giao dịch của nhà ở

Khi tham gia giao dịch, nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các trường hợp sau:

  • Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
  • Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
  • Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
  • Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
  • Nhận thừa kế nhà ở;
  • Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Giao dịch về nhà ở

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

4. Điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch về nhà ở

4.1. Điều kiện của bên bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở

  • Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định pháp luật;
  • Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở nếu là cá nhân;
  • Có tư cách pháp nhân nếu là tổ chức.

4.2. Điều kiện của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân

– Trường hợp là cá nhân trong nước:

  • Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở;
  • Không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

– Trường hợp là cá nhân nước ngoài:

  • Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở;
  • Thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
  • Không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

– Trường hợp là tổ chức:

  • Có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập;
  • Thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu là tổ chức nước ngoài;
  • Có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản nếu là tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở;

5. Quy trình thực hiện giao dịch về nhà ở

Quy trình thực hiện giao dịch về nhà ở có sự tham gia của ba chủ thể: hai bên trong quan hệ giao dịch về nhà ở và cơ quan nhà nước. Thông thường, giao dịch về nhà ở trả qua ba bước sau:

Bước 1. Ký kết hợp đồng nhà ở: Ở bước này, hai bên trong giao dịch về nhà ở sẽ thỏa thuận, đàm phán về nội dung hợp đồng nhà ở, đáp ứng các yêu cầu của pháp luật về nhà ở.

Bước 2. Lựa chọn bên thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận: Hai bên trong giao dịch về nhà ở thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, bước này có thể thực hiện đồng thời với Bước 1.

Bước 3. Cấp Giấy chứng nhận nhà ở: Ở bước này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét hồ sơ đề nghị và thực hiện cấp Giấy chứng nhận nhà ở.

Giao dịch về nhà ở

6. Hợp đồng về nhà ở

6.1. Nội dung hợp đồng về nhà ở

Theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở, hợp đồng nhà ở do các bên thỏa thuận nhưng phải đáp ứng các nội dung sau:

  • Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
  • Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
  • Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
  • Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
  • Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
  • Quyền và nghĩa vụ của các bên;
  • Cam kết của các bên;
  • Các thỏa thuận khác;
  • Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
  • Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
  • Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

6.2. Hình thức của hợp đồng

Hợp đồng về nhà ở phải được lập thành văn bản.

Đối với các hợp đồng về mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải được công chứng, chứng thực. Thời điểm có hiệu lực của các hợp đồng này là thời điểm công chứng, chứng thực.

Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận, trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Đối với văn bản thừa kế nhà ở, việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo pháp luật dân sự.

BÌNH LUẬN

Vui lòng nhập bình luận của bạn
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây